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5月27日晚，上海公布跟進“5.17”地產新政，上海成為四大一線城市中首個宣布跟進地產新政的城市。5月28日晚，廣、深陸續跟進調降房貸利率等地產放松政策。目前一線城市中僅剩北京尚未公布地產新政，市場傳言北京或將在5月29日公布地產放松政策。
5月17日起，一系列力度空前的房地產新政策落地（表1）。全國二十余個省份全部或部分跟進地產調降利率措施后，二手房成交量環比明顯回升，但同比有限修復。地產企穩效果還有待觀察，未來樓市將面臨兩個方面的挑戰：
挑戰一在供應端：
當前存量地產庫存規模龐大，商品房待售面積處于歷史相對高位（據國家統計局，截止4月末，商品房待售面積74553萬平米，屬紀錄第三高）。
“5.17”新政對供應端的政策重點為政府土地收儲。國務院表態可在部分地區建立商品房收儲試點，以緩解高地產庫存地區的壓力。但是，地方政府在化債壓力下，收儲市場商品房的資金來源以及可以籌集的資金規模是否能夠對政策的實施形成長期有效支撐也具有不確定性。
挑戰二在需求端：
“5.17”地產新政中大部分政策側重對需求側的刺激，包括央行放開1）個人住房公積金貸款利率；2）首付比例；3）住房商業貸款利率的下限。對需求端的刺激政策無疑有利于交易量回升，但樓市回升還要看居民加杠桿意愿。
目前居民消費意愿明顯下滑，四月社會零售和央行金融數據表現疲弱，均反映目前居民消費信心不足（4月社會零售消費環比下滑8.5%，其中所有類型商品消費均環比下滑；4月居民中長期貸款少增1666億元），拉動經濟的“三駕馬車”拉不住經濟下滑：出口面臨地緣風險，投資下滑，消費萎縮。在此背景下，降首付以鼓勵居民端加杠桿購房的政策效果有待觀察。
總體來看，新政策體現出地產“小陽春”需求不及預期后，政策進一步穩定樓市的努力。預計新政在一線城市落地有利于增加樓市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在緩解市場下跌趨勢，但難以逆轉地產下行壓力。
根據統計局數據，4月地產開發投資增速同比繼續下滑（累計同比下滑9.8%），從樓市交易量企穩到鋼材需求回升的鏈條仍存瓶頸，尚未打通。近期利好樓市政策落地很難對中短期鋼材需求產生實際影響。
【正文】
5月27日晚，上海公布跟進“5.17”地產新政，上海成為四大一線城市中首個宣布跟進地產新政的城市。5月28日晚，廣、深陸續跟進調降房貸利率等地產放松政策。目前一線城市中僅剩北京尚未公布地產新政，市場傳言北京或將在5月29日公布地產放松政策。
上海公布的新政中要點如下： ①單身非滬籍繳納滿3年社?；騻€稅可購房（調整前為5年），但不可購買上海外環之內的新房； ②居民家庭繳納滿3年社?；騻€稅后，可在上海全域購買新房及二手房； ③取消離異和贈與住房計入住房套數（相當于變相放松限購）； ④支持企業購買小戶型； ⑤多孩家庭可增加一套 ；⑥首付最低20% 。
21年起，上海居民購房杠桿增速不斷下滑，本次上海地產政策的調整力度空前，通過降低購房成本及購房門檻以刺激需求，托底仍在下跌的樓市。
4月30日中央政治局會議提出“消化存量房產、優化增量住房”后，5月17日，一系列史上力度最強的房地產新政策落地（表1），新政落地后十天，樓市交易量出現環比回升，但同比仍在磨底。
以最先執行“5.17”新政的武漢為例，根據武漢城建委數據，武漢商品房成交面積在5月20日新政執行后一度攀升。但截止5月27日，武漢商品房成交量再度回落至新政執行前水平之下。
同時，成交面積同比修復程度有限，目前難言新政對地產成交起到明顯的刺激效果。
據不完全統計，截止5月28日，全國二十余個省份全部或部分跟進地產調降利率措施，包括河北、甘肅、廣西、云南、湖北、河南、吉林、山西、陜西、寧夏、重慶、江西等地（表2）。Mysteel數據顯示廈門、常州等地在新政執行后二手房成交量環比明顯回升，但同比依舊修復有限。
根據成交日度數據來看，目前地產企穩效果還有待觀察。未來樓市將面臨兩個方面的挑戰：
挑戰一在供應端：
當前存量地產庫存規模龐大，商品房待售面積處于歷史相對高位。據國家統計局，截止4月末，商品房待售面積74553萬平米，屬紀錄第三高。
“5.17”新政對供應端的政策重點為政府土地收儲。國務院表態可在部分地區建立商品房收儲試點，以緩解高地產庫存地區的壓力。目前來看，5月21日，自然資源部就《土地儲備管理辦法》（征求意見稿）公開征求意見。土儲管理擬結合城市更新劃定儲備片區，優先儲備“存量用地”。
目前土地收儲尚未公布具體的流程文件，但推測收儲涉及四部門（地方國企、銀行、地方政府、地產商），同時據券商測算，涉及資金量級約2.7萬億，但目前根據央行公布的保障房專項貸款，最多僅能撬動8000億元資金，剩余資金將從哪些渠道籌集，目前尚未可知。
同時，地方政府在化債壓力下，收儲市場商品房的資金來源以及可以籌集的資金規模是否能夠對政策的實施形成長期有效支撐也具有不確定性。
挑戰二在需求端：
“5.17”地產新政中大部分政策側重對需求側的刺激，包括央行放開1）個人住房公積金貸款利率；2）首付比例；3）住房商業貸款利率的下限。對需求端的刺激政策無疑有利于交易量回升，但樓市回升還要看居民加杠桿意愿。
目前居民消費意愿明顯下滑，四月社會零售和央行金融數據表現疲弱，均反映目前居民消費信心不足（4月社會零售消費環比下滑8.5%，其中所有類型商品消費均環比下滑；4月居民中長期貸款少增1666億元）。2021年起，居民部門杠桿率上行乏力，拉動經濟的“三駕馬車”拉不住經濟下滑：出口面臨地緣風險，投資下滑，消費萎縮。在此背景下，降首付以鼓勵居民端加杠桿購房的政策效果有待觀察。
總體來看，新政策體現出地產“小陽春”需求不及預期后，政策進一步穩定樓市的努力。預計新政在一線城市落地有利于增加樓市交易量，但政策效果可能仍在托市，作用主要在緩解市場下跌趨勢，但難以逆轉地產下行壓力。
根據統計局數據，4月地產開發投資增速同比繼續下滑（累計同比下滑9.8%），從樓市交易量企穩到鋼材需求回升的鏈條仍存瓶頸，尚未打通。近期利好樓市政策落地很難對中短期鋼材需求產生實際影響。
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